Mietpreisbremse: Fehlerhafter Button, Abtretung gerettet

Worum ging es?

Ein Mieter wohnte seit Mitte 2015 in Berlin. Die Wohnung lag in einem Gebiet, für das die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung galt. Damit griff die Mietpreisbremse. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Geregelt ist das in §§ 556d, 556e BGB. Die vereinbarte Nettokaltmiete lag unstreitig darüber – um einen zweistelligen Betrag pro Monat.

Der Mieter wandte sich an einen Legal-Tech-Dienstleister. Das war eine GmbH, die im Rechtsdienstleistungsregister eingetragen ist. Auf ihrer Website konnten Mieter per Klick einen Auftrag erteilen. Der Button trug die Aufschrift „Auftrag verbindlich erteilen". Zugleich trat der Mieter seine Ansprüche gegen die Vermieterin an die GmbH ab. Eine Abtretung bedeutet: Der Anspruch wechselt den Inhaber, die GmbH kann ihn im eigenen Namen einfordern. Bezahlt werden sollte sie mit einem Anteil an der ersparten Miete. Sobald sie den Vermieter mahnte, fiel zusätzlich eine Gebühr in Höhe der Anwaltsvergütung an.

Im März 2017 rügte die GmbH gegenüber der Vermieterin den Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Sie verlangte Auskunft über die Vormiete, frühere Mieterhöhungen und Modernisierungen. Außerdem forderte sie zu viel gezahlte Miete und einen Teil der Mietkaution zurück. Einen Tag nach der Rüge unterschrieb der Mieter auf Papier eine Urkunde. Darin bestätigte und wiederholte er Vollmacht und Abtretung. Vorsorglich genehmigte er alle bisherigen Schritte der GmbH rückwirkend. Ende März folgte eine Mahnung.

Die GmbH klagte schließlich auf Rückzahlung der Überzahlung für einen Monat und auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Kosten. Außerdem wollte sie feststellen lassen, dass sich der Streit um die Auskunft erledigt hatte. Die Vermieterin hatte diese erst während des Prozesses erteilt.

Was hielt die Vermieterin dagegen?

Der Fall hat eine lange Vorgeschichte. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage zunächst ab. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil 2022 auf und schickte den Fall zurück. Im zweiten Anlauf gab das Landgericht Berlin der GmbH weitgehend recht. Die Vermieterin zog erneut vor den Bundesgerichtshof.

Ihr Hauptargument: Die GmbH sei gar nicht Inhaberin der Ansprüche geworden. Der Online-Button habe nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen. Nach § 312j Abs. 3 BGB muss ein Verbraucher bei einer Online-Bestellung ausdrücklich bestätigen, dass er sich zur Zahlung verpflichtet. Der klassische Text lautet „zahlungspflichtig bestellen". Fehlt eine solche eindeutige Beschriftung, kommt der Vertrag nicht zustande. Die Vermieterin hielt deshalb Auftrag, Abtretung und Vollmacht für unwirksam – und damit auch die Rüge.

Daneben zweifelte sie weiter an der Wirksamkeit der Berliner Verordnung. Und sie wollte den Fall dem Gerichtshof der Europäischen Union vorlegen lassen.

Wie entschied der Bundesgerichtshof?

Der VIII. Zivilsenat kündigte in einem sogenannten Hinweisbeschluss an, die Revision der Vermieterin einstimmig zurückzuweisen (§ 552a ZPO). Die Sache habe keine grundsätzliche Bedeutung und auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Vermieterin nahm ihre Revision daraufhin zurück. Damit bleibt es beim Urteil des Landgerichts: Die GmbH bekommt die zu viel gezahlte Miete und ihre vorgerichtlichen Kosten.

Die Frage nach der Berliner Verordnung hatte der Senat bereits 2022 in demselben Verfahren beantwortet. Daran war das Landgericht gebunden (§ 563 Abs. 2 ZPO). Spannender ist die Sache mit dem Button.

Warum war der Online-Auftrag unwirksam?

In diesem Punkt gab der Bundesgerichtshof der Vermieterin recht. Die Aufschrift „Auftrag verbindlich erteilen" reicht nicht aus. Sie macht nicht deutlich genug, dass der Klick etwas kostet. Der Online-Vertrag ist deshalb nicht zustande gekommen.

Bemerkenswert: Der Mieter musste nach den hier geltenden Geschäftsbedingungen nur im Erfolgsfall zahlen. Früher hatte der Senat in solchen Fällen die Button-Pflicht verneint. Der Europäische Gerichtshof hat das aber 2024 anders gesehen. Auch ein reines Erfolgshonorar löst die Pflicht zur klaren Beschriftung aus. Eine erneute Vorlage nach Luxemburg war deshalb überflüssig.

Die Unwirksamkeit ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endgültig. Sie erfasst hier auch Abtretung und Vollmacht. Denn Auftrag, Abtretung und Vollmacht waren als ein einheitliches Geschäft gestaltet. Fällt ein Teil weg, fällt im Zweifel alles weg (§ 139 BGB).

Wie rettete die Unterschrift die Ansprüche?

Hier kommt die Papier-Urkunde ins Spiel. Mit seiner Unterschrift hat der Mieter der GmbH ein neues Angebot gemacht: Auftrag und Abtretung noch einmal, diesmal schriftlich. Die GmbH nahm dieses Angebot stillschweigend an. Eine ausdrückliche Annahmeerklärung war nach § 151 BGB entbehrlich.

Die Button-Regel greift für diesen zweiten Vertragsschluss nicht. Er kam ja gerade nicht online zustande. Eine verbotene Umgehung des Verbraucherschutzes sah das Gericht ebenfalls nicht (§ 312m BGB). Der Mieter wollte die GmbH erkennbar in jedem Fall beauftragen – auch für den Fall, dass der Klick unwirksam war. Er wusste auch, dass die Tätigkeit etwas kostet.

Der Senat betonte noch einen Gedanken. Der Verbraucherschutz soll den Mieter gegenüber dem Dienstleister schützen. Die Vermieterin kann sich darauf nicht berufen, um einen Anspruch abzuwehren, den der Mieter ausdrücklich durchsetzen will. Das verlangt auch das Europarecht nicht. Darin liegt der Unterschied zu einem Maklerfall, den der I. Zivilsenat 2025 anders entschieden hatte.

Auch das Rechtsdienstleistungsgesetz stand der Abtretung nicht entgegen. Ein Verstoß gegen § 3 RDG, der zur Nichtigkeit nach § 134 BGB führen würde, lag nicht vor. Das hatte der Senat bereits 2022 festgestellt.

Galt auch die Rüge vom Vortag?

Das war der heikelste Punkt. Die Rüge ging der Vermieterin zu, bevor der Mieter die Urkunde unterschrieb. Zu diesem Zeitpunkt war die Online-Vollmacht unwirksam. Die GmbH handelte also ohne Vertretungsmacht.

Trotzdem war die Rüge wirksam. Der Mieter hatte in seiner Urkunde alle bisherigen Erklärungen der GmbH rückwirkend genehmigt. Das schließt die Rüge ein. Die Rüge ist zwar keine Willenserklärung im engeren Sinn, sondern eine sogenannte geschäftsähnliche Handlung. Die Regeln für Willenserklärungen gelten aber entsprechend.

Entscheidend war das Verhalten der Vermieterin. Sie hatte die fehlende Vollmacht nicht rechtzeitig beanstandet. Dann kann auch eine einseitige Erklärung eines Vertreters ohne Vollmacht nachträglich genehmigt werden (§ 180 Satz 2 BGB). Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt der Erklärung zurück (§ 177 Abs. 1, § 184 Abs. 1 BGB).

Warum ist das so wichtig? Nach dem damals geltenden § 556g BGB konnte ein Mieter nur die Miete zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig wurde. Jeder Tag Verzögerung kostete bares Geld. Die Rüge kam rechtzeitig vor der streitigen Monatsmiete an. Die GmbH durfte den Rückzahlungsanspruch deshalb aus abgetretenem Recht (§ 398 BGB) geltend machen.

Auch der Auskunftsanspruch bestand. Die Vermieterin musste über die Grundlagen der zulässigen Miethöhe Auskunft geben. Weil sie das erst im Prozess tat, hatte sich der Rechtsstreit insoweit erledigt.

Muss der Vermieter auch die Kosten des Dienstleisters tragen?

Ja – jedenfalls hier. Die Vermieterin schuldete Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von rund 400 Euro. Grundlage ist der Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 249 Abs. 1 und § 257 BGB.

Voraussetzung ist, dass der Mieter selbst einer entsprechenden Vergütungsforderung der GmbH ausgesetzt ist. Das war der Fall. Mit der Mahnung war nach den Geschäftsbedingungen die Gebühr in Höhe der Anwaltsvergütung fällig geworden. Als Gegenstandswert setzte das Gericht das 47-Fache des monatlichen Überschreitungsbetrags an.

Was bedeutet die Entscheidung für Sie?

Als Mieter können Sie aufatmen, wenn Sie einen Legal-Tech-Dienstleister online beauftragt haben. Ein fehlerhaft beschrifteter Button macht den Auftrag zwar unwirksam. Haben Sie Auftrag und Abtretung aber später schriftlich bestätigt und genehmigt, ist die Sache gerettet. Prüfen Sie Ihre Unterlagen: Gibt es eine solche unterschriebene Bestätigung? Dann steht Ihr Anspruch auf festem Boden.

Beachten Sie: Die Entscheidung betrifft die alte Fassung des § 556g BGB. Damals zählte nur Miete, die nach der Rüge fällig wurde. Seit April 2020 gilt eine günstigere Regel. Rügen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, können Sie die gesamte seither zu viel gezahlte Miete zurückfordern – sofern das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch besteht. Zögern lohnt sich trotzdem nicht.

Als Vermieter sollten Sie sich nicht auf den Button-Einwand verlassen. Er greift nur, solange keine wirksame Bestätigung des Mieters vorliegt. Wollen Sie eine Rüge wegen fehlender Vollmacht angreifen, müssen Sie das sofort tun. Wer die Vollmacht nicht unverzüglich beanstandet, ermöglicht eine rückwirkende Genehmigung. Erteilen Sie außerdem verlangte Auskünfte zügig. Sonst tragen Sie am Ende auch die Kosten des Dienstleisters.

Für Dienstleister gilt: Ein Online-Button muss klar auf die Zahlungspflicht hinweisen – auch beim reinen Erfolgshonorar. Eine schriftliche Bestätigung mit rückwirkender Genehmigung ist ein wirksames Sicherheitsnetz.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Online-Button mit der Aufschrift „Auftrag verbindlich erteilen" genügt der Button-Pflicht nicht. Das gilt auch, wenn nur ein Erfolgshonorar vereinbart ist.
• Sind Auftrag, Abtretung und Vollmacht ein einheitliches Geschäft, reißt die Unwirksamkeit des Auftrags auch Abtretung und Vollmacht mit.
• Eine später unterschriebene, schriftliche Bestätigung des Mieters begründet Auftrag und Abtretung neu. Die Button-Pflicht gilt für diesen Offline-Vertrag nicht.
• Eine Rüge nach der Mietpreisbremse kann rückwirkend genehmigt werden, wenn der Vermieter die fehlende Vollmacht nicht rechtzeitig beanstandet hat.
• Der Vermieter kann sich nicht auf Verbraucherschutzvorschriften berufen, die allein den Mieter gegenüber seinem Dienstleister schützen sollen.

Quelle: BGH, Hinweisbeschluss vom 30.06.2026, Az. VIII ZR 150/22