Teilungserklärung: Keine Pflicht zur Schritt-für-Schritt-Beschreibung

Aus 12 mach 56: Worum ging es?

Ein Eigentümer besaß ein Grundstück mit einem gemischt genutzten Gebäude. Im Jahr 2013 hatte er es in Wohnungseigentum und Teileigentum aufgeteilt – also in Wohnungen einerseits und nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten andererseits. Es entstanden fünf Wohnungen, sechs Gewerbeeinheiten und eine Garage. Für jede dieser zwölf Einheiten legte das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Juristen nennen diesen Weg die Begründung durch Teilung nach § 8 WEG.

Zehn Jahre später hatte der Eigentümer andere Pläne. Er gehörte immer noch allein alles. Per notarieller Urkunde teilte er das Gebäude vollständig neu auf: in 25 Wohnungen, sechs oberirdische Stellplätze und 25 Lagerräume. Aus zwölf Einheiten wurden so 56. Alle bisherigen Sondernutzungsrechte – also exklusive Nutzungsbefugnisse an Flächen, die eigentlich allen gehören – hob er auf. Auch die Gemeinschaftsordnung, gewissermaßen die Hausordnung mit Rechtskraft, fasste er komplett neu. Die Stadt erteilte für die neue Aufteilung eine frische Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist.

Der Eigentümer beantragte, die Änderungen im Grundbuch einzutragen. Doch das Grundbuchamt spielte nicht mit.

Was verlangte das Grundbuchamt – und warum?

Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO. Damit weist das Amt auf ein Hindernis hin und gibt Gelegenheit, es zu beheben. Seine Sorge: Welche Änderungen der Eigentümer vorgenommen hatte, ließ sich nur durch einen Vergleich der alten und neuen Pläne erkennen. Das reiche nicht.

Das Amt forderte einen Nachtrag zur Urkunde. Darin sollte in Worten stehen, welche neuen Einheiten aus welchen bestehenden Einheiten entstehen. Auch die Aufteilung der Miteigentumsanteile – also der rechnerischen Bruchteile am Grundstück, die jeder Einheit zugeordnet sind – sollte nachvollziehbar dargestellt werden. Nur so sei der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt. Dieser Grundsatz verlangt, dass aus dem Grundbuch für jedermann klar hervorgeht, wem welches Recht an welcher Sache zusteht. Als Alternative schlug das Amt vor, das Wohnungseigentum komplett aufzuheben und anschließend neu zu begründen.

Der Eigentümer hielt dagegen. Kein Gesetz schreibe vor, Änderungen einer Teilungserklärung in Worten zu beschreiben. Das sei zwar üblich, aber keine Pflicht. Zudem habe er die Teilungserklärung vollständig neu gefasst. Ein Abgleich mit den alten Plänen sei deshalb überflüssig. Er verwies auf eine Parallele: Auch wenn Eigentümer ihre Miteigentumsanteile nachträglich verschieben, müssen sie nicht offenlegen, von welchem Anteil ein Zuwachs „stammt". Es genüge, dass alle neuen Anteile zusammen ein Ganzes ergeben. Gestützt auf ein Gutachten des Deutschen Notarinstituts zog er bis vor das Oberlandesgericht.

Wie hat das Oberlandesgericht entschieden?

Das OLG Karlsruhe gab dem Eigentümer recht. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde aufgehoben. Das Amt darf den Antrag nicht aus den genannten Gründen zurückweisen.

Zunächst stellte der Senat klar, wie weit die Befugnisse des teilenden Eigentümers reichen. Solange ihm noch alle Einheiten gehören und für keinen Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, kann er Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums frei ändern. Die Auflassungsvormerkung ist eine Art Reservierung im Grundbuch, die einen Käufer vor anderweitigen Verfügungen schützt. Die Änderung erfolgt in entsprechender Anwendung von § 8 WEG durch eine einseitige Erklärung. Sie muss lediglich in der Form des § 29 GBO vorliegen, also notariell beurkundet oder beglaubigt sein. Das Gericht berief sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Was ist dabei alles erlaubt? Eine ganze Menge. Der Eigentümer darf Räume aus einer Einheit herauslösen und einer anderen zuschlagen. Er darf Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umwandeln und umgekehrt. Er darf Einheiten unterteilen oder mehrere Einheiten zusammenlegen. Alle diese Schritte lassen sich kombinieren. Die Grenze: Das Ergebnis muss so aussehen, dass es auch bei einer erstmaligen Aufteilung zulässig gewesen wäre. Zudem gilt das Prinzip aus § 6 WEG: Sondereigentum und Miteigentumsanteil bleiben untrennbar miteinander verbunden.

Die formalen Voraussetzungen lagen vor. Der Eigentümer hatte den neuen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG vorgelegt. Damit war auch § 3 Abs. 3 WEG Genüge getan.

Warum ist der Bestimmtheitsgrundsatz nicht verletzt?

Das war der Kern des Streits. Das OLG formulierte es unmissverständlich:

„Der Eigentümer ist nicht gehalten, in der Teilungserklärung einzelne Schritte anzugeben." (OLG Karlsruhe)

Für die Bestimmtheit kommt es auf das Ergebnis an, nicht auf den Weg dorthin. Welcher Miteigentumsanteil mit welchem Sondereigentum verbunden ist, ergibt sich aus der neu gefassten Teilungserklärung und dem neuen Aufteilungsplan. Auf beide darf zur näheren Bezeichnung Bezug genommen werden. Dass sich die Herkunft der 56 neuen Einheiten aus den zwölf alten nicht im Einzelnen ablesen lässt, schadet nicht.

Auch die praktische Sorge des Grundbuchamts teilte der Senat nicht. Er sah keine ernsthaften Schwierigkeiten, die Änderung im Grundbuch umzusetzen. Die Wohnungsgrundbuchverfügung, die das technische Vorgehen bei Wohnungsgrundbüchern regelt, biete dafür das nötige Handwerkszeug. Das OLG München hatte das bereits 2015 ähnlich gesehen.

Bemerkenswert ist ein Detail am Rande: Den Weg über eine vollständige Aufhebung und Neubegründung nach § 9 WEG hatte der Eigentümer bewusst nicht gewählt. Dann hätten alle bisherigen Wohnungsgrundbücher geschlossen und neue angelegt werden müssen. Das Gericht bestätigte: Diesen Umweg muss niemand gehen.

Die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof ließ das OLG nicht zu. Zwar hielt es die Frage für grundsätzlich bedeutsam. Der Eigentümer konnte als Sieger des Verfahrens aber selbst kein Rechtsmittel mehr einlegen, und das Grundbuchamt ist nicht beschwerdeberechtigt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Bauträger oder aufteilender Eigentümer erhalten Sie mehr Spielraum. Ändern sich Ihre Pläne, bevor Sie die erste Einheit verkauft haben, können Sie die Aufteilung grundlegend umbauen. Sie müssen dem Grundbuchamt keine aufwendige Herleitung liefern, welche neue Einheit aus welcher alten entstanden ist. Entscheidend sind eine vollständig neu gefasste Teilungserklärung, ein neuer Aufteilungsplan und eine aktuelle Abgeschlossenheitsbescheinigung. Achten Sie aber auf den Zeitpunkt. Sobald für einen Käufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, endet Ihre Alleinherrschaft. Dann brauchen Sie in aller Regel dessen Mitwirkung.

Beachten Sie zudem: Die Entscheidung betrifft den Fall einer vollständigen Neufassung. Wer nur einzelne Einheiten verändert, ist mit einer verständlichen Beschreibung der Einzelschritte weiterhin gut beraten. Sie erleichtert allen Beteiligten die Prüfung und vermeidet Rückfragen. Ob und wie Gläubiger eingetragener Grundpfandrechte zustimmen müssen, war nicht Gegenstand der Entscheidung. Klären Sie das vorab mit Ihrem Notar und Ihrer Bank.

Als Käufer einer Wohnung im Neubau sollten Sie wissen, dass die Aufteilung bis zur Eintragung Ihrer Vormerkung noch nicht in Stein gemeißelt ist. Prüfen Sie vor dem Kauf die aktuelle Teilungserklärung und den Aufteilungsplan genau. Lassen Sie sich bestätigen, dass sich Ihre Einheit nicht mehr verändern wird. Mit der Eintragung Ihrer Vormerkung sind Sie dann auf der sicheren Seite.

Für Notare und Grundbuchämter schafft der Beschluss Klarheit über die Anforderungen. Ein Verweis auf die neu gefasste Teilungserklärung samt Aufteilungsplan genügt den Bestimmtheitsanforderungen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Solange der teilende Eigentümer alle Einheiten hält und keine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, kann er die Aufteilung durch einseitige, notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung frei ändern.
• Unterteilen, Zusammenlegen, Umwidmen von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt – alle Änderungen sind kombinierbar, sofern das Ergebnis auch bei einer erstmaligen Aufteilung zulässig wäre.
• Bei einer vollständigen Neufassung muss nicht in Worten beschrieben werden, welche neue Einheit aus welcher alten hervorgeht.
• Der Bestimmtheitsgrundsatz ist gewahrt, wenn sich Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums aus der neuen Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ergeben.
• Eine komplette Aufhebung und Neubegründung des Wohnungseigentums ist nicht erforderlich.

Quelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 11.09.2026, Az. 14 W 77/24 (Wx)