Berliner Mietspiegelrechner

Mietspiegel Berlin 2026: Wie wird die Vergleichsmiete ermittelt?

Der Mietspiegel Berlin 2026 ordnet eine Wohnung zunächst einem von 189 Mietspiegelfeldern zu. Danach helfen Ausstattungs- und Wohnwertmerkmale bei der Einordnung innerhalb der Preisspanne. Der Rechner oben verbindet beide Schritte. Er bestimmt das passende Tabellenfeld und zeigt, wie sich wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale auf den Orientierungswert auswirken.

Wie aktuell ist der Berliner Mietspiegel 2026?

Der Berliner Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Seine Daten bilden die in Berlin am 1. September 2025 üblicherweise gezahlten Mieten ab. Grundlage ist eine repräsentative Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ausgewertet wurde.

Der Mietspiegel gilt unmittelbar für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis Ende 2024 bezugsfertig wurden. Nicht erfasst sind beispielsweise öffentlich geförderte Wohnungen, selbst genutztes Wohneigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser sowie Wohnungen mit einem WC außerhalb der Wohnung. Verglichen wird die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.

Welches Tabellenfeld gilt für eine Berliner Wohnung?

Das Tabellenfeld richtet sich nach Wohnfläche, Bezugsfertigkeit und Wohnlage. Berlin unterscheidet einfache, mittlere und gute Wohnlagen. Für Gebäude aus den Jahren 1973 bis 1990 kommt zusätzlich der frühere Gebietsstand Ost oder West ins Spiel. Die Ost-Klassen schließen sogenannte Wendewohnungen ein.

Die adressgenaue Auswahl ist deshalb mehr als eine Komfortfunktion. Sie verbindet Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Bezirk mit der amtlichen Wohnlage. Bei den betreffenden Baujahren übernimmt sie außerdem die Ost-West-Zuordnung. Modernisierungen ändern das Baujahr nicht automatisch. Maßgeblich bleibt meist die ursprüngliche Bezugsfertigkeit. Nur die im Mietspiegel beschriebenen Sonderfälle, etwa ein Ausbau oder eine neubaugleiche Modernisierung, können eine andere Einordnung rechtfertigen.

Wie funktioniert die Spanneneinordnung?

Jedes Mietspiegelfeld nennt eine untere Spanne, einen Mittelwert und eine obere Spanne. Diese Werte sind nötig, weil Wohnungen mit gleichem Baujahr, gleicher Größe und gleicher Lage weiterhin deutliche Unterschiede aufweisen können. Die Tabellen bilden eine 75-Prozent-Spanne ab. Sie enthalten daher nicht jede bei der Erhebung festgestellte Miete.

Für die Einordnung prüft die Berliner Orientierungshilfe fünf Merkmalgruppen: Bad und WC, Küche, Wohnung, Gebäude sowie Wohnumfeld. Überwiegen in einer Gruppe die positiven Merkmale, werden 20 Prozent der Strecke vom Mittelwert zum Oberwert angesetzt. Überwiegen die negativen Merkmale, geht die Rechnung um 20 Prozent in Richtung Unterwert. Die Ergebnisse aller fünf Gruppen werden miteinander verrechnet.

Ein Beispiel aus dem Mietspiegel macht das greifbar: Bei 60 Quadratmetern, Baujahr 1919 bis 1949 und mittlerer Wohnlage beträgt der Mittelwert 7,30 Euro. Ein Gesamtsaldo von +20 Prozent führt zu 7,75 Euro pro Quadratmeter. Die Orientierungshilfe ist dabei eine Schätzgrundlage und gehört nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels.

Welche Sonderregel gilt für Wohnungen mit niedrigem Standard?

Für Wohnungen bis Baujahr 1949 ohne Sammelheizung und/oder ohne Bad, aber mit WC in der Wohnung, werden 0,33 Euro pro Quadratmeter abgezogen. Der Abschlag gilt für Unterwert, Mittelwert und Oberwert des passenden Tabellenfeldes. Wegen der kleinen Datengrundlage gehört auch dieser Abschlag nicht zum qualifizierten Teil.

Wie sollten Mieter und Vermieter das Ergebnis nutzen?

Der Rechner liefert eine nachvollziehbare Orientierung, aber keine automatische Entscheidung über die zulässige Miethöhe. Mieter sollten zuerst prüfen, ob Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Ausstattung korrekt erfasst sind. Vermieter sollten die verwendeten Merkmale konkret benennen und belegen können. Besonders bei der Spanneneinordnung können einzelne Details und deren tatsächliche Ausprägung entscheidend sein.

Quelle: Berliner Mietspiegel 2026 und amtliches Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2026.